〒230-0051 神奈川県横浜市鶴見区鶴見中央２丁目5番3号 MKビル４階
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不動産登記業務
不動産登記とは
不動産の所有者や権利関係に変更があった場合は、不動産登記の申請が必要です。土地や建物は大切な財産であるため、現在の状況を公の帳簿である「登記簿」に記載し、社会に公示することによって、皆さまの権利と取引の安全を守るためです。
司法書士は、不動産登記の専門家であるのはもちろんのこと、法律の専門家でもあります。様々な側面を熟慮し、形に残すことで皆さまの権利保全のお手伝いをさせて頂きます。
離婚による財産分与
離婚による財産分与に伴う登記について
離婚をされて、その財産分与として不動産の名義を移す場合、「所有権移転登記」を申請する必要があります。
協議離婚の場合は、後々のトラブルを避けるため、口約束で終わらせずにきちんと財産分与契約書で残しておくことをお勧めしております。財産分与契約書は、必ずしも公正証書である必要はありませんが、公正証書であれば、万が一財産分与や慰謝料・養育費の支払いが滞った際に、直ちに強制執行（相手の財産を差押え）をすることができます。内容が金銭の授受を伴うもので、将来的にご不安がある場合は公正証書をお勧めいたします。
また、離婚手続が裁判や調停による場合であっても、裁判所が自動的に登記の名義を移してくれるのではなく、別途ご自身で手続しなければならないことにも注意が必要です。
いずれの場合にしても、離婚後あまり時間をあけず、速やかに名義変更を済ませてしまうことが重要です。後延ばしにすればするほど、名義変更に協力してくれないリスクや連絡が取りづらくなるリスクが高まるからです。
住宅ローンが残っている方は
財産分与するのが住宅ローン付不動産の場合、金融機関の承諾を得ることが必要な場合がほとんどです。融資の際に締結する抵当権設定契約書等には、通常、「抵当物件の所有者は、予め銀行の承諾がなければ抵当物件を第三者に譲渡してはならない」という契約条項が記載されているためです。
また、場合によっては抵当権の債務者変更登記も必要となることもあります。
そのため、事前に金融機関へ名義を変更することの了解を得たうえで、債務者変更のことや今後のローンの支払い方などについてお話しされることをお勧めいたします。
現在の所有者（どちらか単有名義か、夫婦共有名義か）離婚後の住み方（夫が住むのか、妻が住むのか）住宅ローンの債務者（単独か、連帯債務か）によって、パターンは様々です。場合によっては債務の期限の利益を喪失した（＝期限まで弁済を猶予されるという利益を失う）として、住宅ローンの一括返済を求められることもあるので注意が必要です。
当事務所でお手伝いできること
当事務所では、名義変更登記及び抵当権変更登記はもちろんのこと、財産分与契約書作成・必要書類取り寄せ・両者の調印スケジュールの調整まで承っております。
銀行への同行や銀行の登記関連手続きの調整も、ご依頼いただければお手伝いさせていただきます。
書類のやりとりについてやご本人確認を含めた調印スケジュールの調整など、手続上必要な範囲で相手方への連絡もお受けいたします。その際は個々のご事情に配慮し進めさせていただきますのでご安心ください。
(但し、財産分与の内容自体について係争がある場合は弁護士に、税金の詳細な算定をご希望の方は税務署か税理士にご相談頂く必要があります。)
生前贈与による名義変更
生前贈与による不動産の名義変更（所有権移転登記）について
相続を待たずに生前に財産を贈与する、いわゆる「生前贈与」をして、あげる財産の中に不動産が含まれている場合は、不動産の名義変更が必要です。
具体的には、贈与者（あげる方）から受贈者（もらう方）への「所有権移転登記」を申請をします。また、内容を証明する必要が出てきたときのために、「贈与契約書」も残しておくことが望ましいです。
生前贈与の効果を以下に挙げてみます。
～生前贈与のポイント～
確実にご自身の思い通りに財産を引き継がせることが出来る（また、相続開始後の相続人間のトラブルを回避出来る）
長年連れ添った配偶者や老後面倒を見てくれるであろうお子様へ、今できる感謝の気持ちとして不動産を渡すことが出来る
基礎控除・夫婦間贈与の特例（配偶者控除）・相続時精算課税制度等をうまく利用すれば「相続税対策」として作用する場合がある
※参考 国税庁ホームページ
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/zouyo.htm
不動産の贈与とそれに伴う税金
生前贈与も贈与の一つなので、基本的には贈与税がかかります。
しかし、上記に記載した通り、税金を軽減するための制度があるため、それらを利用してなるべく税金をかけないように控除の効く枠内で生前贈与するという選択肢もあります。
枠内に収めるために、不動産の名義の全てを贈与するのではなく、一部を贈与することも可能です。
例えば夫から妻へ自宅マンションの名義の3分の1を贈与し、最終的に夫持分3分の2・妻持分3分の1の共有にする、といったケースです。
また、贈与税とは関係なく、不動産取得税がかかることも注意が必要です。
当事務所でお手伝いできること
親子間の不動産売買（個人間の不動産売買）／ 地主からの借地の買取
個人取引の不動産売買について
親子間（または親族間や知人など）の不動産売買のように、買主がもう決まっていて第三者を探す必要がない場合には、不動産仲介会社を通さずに直接司法書士にご依頼いただけます。
銀行でローンを組む前提として名義を移す必要があるため親から子へ売買するといったケースもこれに含まれます。
具体的には、売主から買主への「所有権移転登記」を申請をします。また、不動産という高額なものを売買するわけですから、しっかり書面で「売買契約書」を残しておく必要があるでしょう。
不動産売買に関する税金と売買代金
不動産売買代金は、通常のケースは、実勢価格（時価）で取引します。
しかし、個人取引の不動産売買では、時価以下の金額での取引とする場合が多く見受けられます。
ここで注意が必要なのは、時価と実際の取引価格の差があまりに過大だった場合、税務署にその差額について「贈与をした」とみなされて贈与税*1の対象となる場合があります。
贈与税を逃れるために形式上「売買」ということにしておき、実際に金銭の授受がなかった場合も同様に贈与とみなされる可能性があります。
その他、不動産売買に関する税金として、買主には、不動産取得税*2がかかります。また、売主側に不動産売買により利益（譲渡益）が生じた場合は、その利益（譲渡所得）に対して所得税*3と住民税がかかります。
よって、売買代金を決定する場合には上記の事に留意しながら検討する必要があります。
*1 参考 国税庁HP（著しく低い価額で財産を譲り受けたとき）
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/zoyo/4423.htm
*2 参考 神奈川県HP（不動産取得税）
https://www.pref.kanagawa.jp/zei/kenzei/a001/b011/index.html
*3参考 国税庁HP（譲渡所得＞土地建物を売ったとき）
https://www.nta.go.jp/publication/pamph/koho/kurashi/html/05_3.htm
税金が非課税の場合や控除措置適用の場合もあります。詳しくは税務署または市区町村役場の税務課にお尋ねください。
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